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1458億元合資項目落地 招商蛇口動作頻頻擬“再造一座城”

2020-01-08 00:26  來源:證券日報 王曉悅

    本報記者 王曉悅

    繼2019年完成招商積余、招商局商業房托上市后,新年伊始,招商蛇口又完成一件大事。近日,公司共同增資合資公司重大資產重組之標的資產過戶完成,這標志著,前海土地整備事宜在2019年上半年全面完成后,前海合資合作事宜亦順利通過,至此,前海土地整備及合資合作項目圓滿落地。

    對此,深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司黨委書記、總經理胡勇在接受媒體采訪時表示:“自招商蛇口重組以來,前海土地資源一直被投資者視為待開發的‘金礦’,隨著粵港澳大灣區等國家戰略政策的發布,土地價值也隨著城市定位和城市功能演變進而發生重大變化,在各方訴求的帶動下,招商局集團攜招商蛇口等19家持地公司就前海土地整備實施方式、補償價值、土地使用權置換方案等問題尋求創新的解決方式。”

    合資項目圓滿落地

    根據方案,招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實業發展有限公司以其持有的深圳市招商前海馳迪實業有限公司100%股權向深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司(以下簡稱“合資公司”)進行增資,深圳市前海開發投資控股有限公司以其持有的深圳市前海鴻昱實業投資有限公司100%股權對合資公司進行增資,同時,招商前海實業以85億元現金向合資公司增資。

    招商馳迪100%股權增資交易對價為644億元,招商前海實業現金增資金額約85億元,前海投控實際股權作價729億元,此次增資交易作價共計1458億元。根據公告,本次交易完成后,合資公司將依托招商蛇口與前海投控的成功經驗和優勢資源,加快片區開發建設、運營管理和產業引進,落實國家“一帶一路”倡議,建設深港合作的平臺載體。

    2018年12月24日,深圳市規劃和國土資源委員會、深圳市前海管理局、招商局集團、招商馳迪及原19家持地公司等23家單位于廣東省深圳市共同簽署了《招商局集團前海灣物流園區土地整備協議書》,在強強聯合的基礎上,創新性一攬子解決了前海用地性質變更和用地確權問題。

    在談到前海土地整備完成后合資公司下一步運營規劃方面,胡勇透露,招商蛇口定位是城市和園區運營服務商,做美好生活承載者,而前海根據《前??萍紕撔氯晷袆佑媱潱?018—2020)》,定位是打造成為大灣區的科技創新高地和新興產業策源地。因此,未來招商蛇口要立足長遠全局考慮,以產業發展為導向,結合前海城市功能定位,打造個性化多元業態,構建全球供應鏈、跨國產業鏈、全球價值鏈秩序體系,再造一座城。

    按照這個思路,預計前海片區開發周期大概在10年,前期主要做好交通、學校等基礎配套,吸引人氣,再逐步增加商業配套,后期對應的核心業務包括貿易服務、總部經濟、科技創新等。胡勇強調,招商蛇口作為央企,花十年時間來再造一座城,既是出于響應國家戰略,承擔國企責任,也是出于自身轉型、高質量、可持續發展的需求,有信心也有實力熬得住這個周期。

   資本運作提速

    土地整備及合資合作迎來重大進展,招商蛇口近期在資本市場也動作頻頻。

    12月16日,招商蛇口正式完成對中航善達的并購重組,重組更名后的招商積余作為招商蛇口控股子公司正式在深交所上市,為央企改革再添經典案例。

    “積余”意為對存量資產的管理、運營及服務,招商積余的上市,不僅意味著中國A股市場上物業領域又一巨無霸的誕生,同時也承載了招商蛇口對布局存量資產管理、運營和服務的“大物業”領域未來莫大的期待和信心,業內認為,招商積余未來將成為招商蛇口的轉型發展新引擎。

    其實,為了盤活手中大量的存量資產,招商蛇口不僅將旗下物業資產借道中航善達實現在A股上市,此前還不斷試水包括CMBS、ABS、ABN等在內的資產證券化手段,其中最引人矚目的是,12月10日,招商蛇口發起的招商局商業房托在港交所成功上市,這不僅創下了香港REITs市場冰封六年之后的首單發行,更是首只由中央企業在香港上市的房地產投資信托基金。

    據悉,REITs不僅可以盤活現有物業資產,通過創新途徑解決資金來源,也可為房地產開發商提供穩定的外部資金融資管道,有利于資金的快速回籠。同時,對于投資者而言,REITs產品也具有投資門檻低、分紅比例高、流動性強的顯著優勢。

    根據上市申請書,此次注入招商局商業房托的五項底層資產全部位于粵港澳大灣區核心城市——深圳市的南山區蛇口區域,其中包括四項商業物業,新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈,以及一項商場物業,即花園城,涉及物業資產估值約為65.17億元。

    招商蛇口財務總監、招商房托管理人主席兼非執行董事黃均隆在新聞發布會上表示,房地產行業逐步邁入存量時代,如何做好存量資產的周轉和經營,對地產開發商的可持續發展至關重要,其中房托基金是充分體現物業價值、盤活存量資產的有效途徑。招商房托的應運而生,將為招商蛇口輕重資產業務分離提供了重要支點,未來將依此盤活招商蛇口龐大的存量資產,降低整體資產負債率,增加資金流動性。

    業內專家指出,在高負債而融資收緊的背景下,償還債務的能力、周轉速度和現金流狀況將成為房企的生存經營關鍵,未來,房企合理控制負債率將成為房企實現高質量可持續發展的核心因素,類似ABS/REITs產品的創新融資方式將成為未來房企融資的趨勢之一。

    前11個月銷售金額增三成

    事實上,在“房住不炒”和去杠桿背景下,房地產企業2019年的日子并不好過。國內上市房企第三季度財報數據顯示,房地產行業利潤率為9.3%,負債率為80.5%。在銷售金額過千億元的明星房企中,過半房企負債率超過行業均值,招商蛇口則維持75.62%較低的負債率,與其作為央企一貫堅持穩健的風格不無關系。

    銷售成績上,2019年前11個月,招商蛇口累計實現簽約銷售面積1013.46萬平方米,同比增加42.42%;累計實現簽約銷售金額1970.47億元,同比增加32.41%。同時,從公司2019年半年報披露數據可以看出,截至上半年,招商蛇口園區開發與運營業務實現營收入40.08億元,同比增長31.26%;毛利率為36.52%,同比增加6.51個百分點,而營收占比較去年同期增加8.58個百分點至24.02%。

    今年以來,招商蛇口圍繞“前港-中區-后城”模式,對應郵輪、園區、社區三大業務。目前,招商蛇口直接或間接參與的郵輪母港及綜合配套已布局深圳、廈門、上海、湛江、天津等沿海城市,并在積極拓展長江沿岸的內河游輪項目。另外,公司多元化發展板塊業績也有所上升,長租公寓上半年全面覆蓋北京、上海、南京、杭州、武漢等15個城市,合計在全國布局2.5萬間,管理規??傆嫾s100萬平方米,全面實現了公寓智慧平臺的線上化服務。

    分析人士表示,從目前來看,招商蛇口正朝著轉型目標穩健前行,雖然短期來看,社區開發與運營仍占公司業務收入的主要來源,而園區開發與運營業務是貢獻穩定現金流的重要部分;郵輪產業建設與運營需要前期投入。長期看,三大板塊協作發展,交叉運營,不斷拓寬公司在行業競爭中的護城河。

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